ETF DEEP DIVE · TIER 2 Research as of: 30 ก.ค. 2026 · พร้อมเผยแพร่

เลือก ETF ที่ต้องการอ่าน

REZ

iShares Residential and Multisector Real Estate ETF

GICS 6010 Equity REITs · BlackRock Fund Advisors · NYSE Arca · เริ่มกอง 1 พ.ค. 2007

REZ ให้ exposure เฉพาะทางต่อ health care, residential และ self-storage REITs แต่ปัจจุบัน health care มีเกือบครึ่งพอร์ตและ WELL ตัวเดียว 24.29% จึงเป็น thematic satellite ที่กระจุกตัว ไม่ใช่ broad REIT core

$96.09+0.34% ณ วันตลาดล่าสุดราคาปิดตลาด · 21 ส.ค. 2026 · delayed EOD

RatingB65.4 / 100

Data completeness100%

HIGH confidence · READY

ข้อควรจำ: Rating B เป็นผลคัดกรองงานวิจัยชั้นที่ 1 ไม่ใช่สัญญาณซื้อหรือคำแนะนำให้ลงทุน

ผลสรุป Tier 2ผ่านเป็นตัวเลือกแบบมีเงื่อนไข

ความเหมาะสมในการสะสมเหมาะสะสมระดับต่ำ

เงื่อนไขสำคัญที่สุดREZ เป็นกองเฉพาะทางและ concentration สูง ไม่ควรตีความชื่อกองว่าเป็น residential pure play

01 · RESEARCH SNAPSHOT

ตัวเลขสำคัญที่ตรวจสอบแล้ว

Total Return รวมเงินปันผลและเงินจ่าย โดยสมมตินำเงินจ่ายแต่ละงวดกลับไปลงทุน

คำศัพท์สำคัญ

CAGR คืออะไร? — อัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีแบบทบต้น

CAGR ย่อมาจาก Compound Annual Growth Rate คืออัตราทบต้นต่อปีที่ทำให้มูลค่าเริ่มต้นเติบโตไปถึงมูลค่าปลายงวดได้พอดี ใช้ย่อการเติบโตหลายปีให้เหลือเลขต่อปีที่เปรียบเทียบง่ายขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่ากองทุนให้ผลตอบแทนเท่ากันทุกปี

คิดอย่างไร

CAGR = (มูลค่าปลายงวด ÷ มูลค่าเริ่มต้น)^(1 ÷ จำนวนปี) − 1

เงิน 100 เติบโตเป็น 133.1 ใน 3 ปี เท่ากับ CAGR 10% ต่อปี เพราะ 100 × 1.10 × 1.10 × 1.10 = 133.1 แต่ระหว่างทางมูลค่าอาจขึ้นหรือลงแรงได้

อ่านช่วงเวลาอย่างไร

CAGR 3 ปีใช้จุดเริ่มและจุดสิ้นสุดของช่วง 3 ปี ส่วน CAGR 5 ปีก็ใช้หลักเดียวกัน ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยธรรมดาของผลตอบแทนแต่ละปี ควรเปรียบเทียบกองทุนด้วยช่วงเวลาและวันสิ้นสุดเดียวกัน หากข้อมูลไม่ครบช่วง เว็บจะไม่คาดเดาหรือต่อข้อมูลให้

Total Return กับ Price Return

Total Return CAGR รวมเงินปันผลและเงินจ่ายที่สมมตินำกลับไปลงทุน ส่วน Price CAGR ดูเฉพาะการเปลี่ยนแปลงของราคาและไม่รวมเงินจ่าย

ข้อควรระวัง

ค่า CAGR ในส่วนผลตอบแทนเป็นข้อมูลย้อนหลัง ส่วน CAGR ใน Bull / Base / Bear เป็นเพียงช่วงสมมติฐานภายใต้เงื่อนไข ไม่ใช่ผลตอบแทนคาดหวัง การพยากรณ์ หรือการรับประกันผลตอบแทน CAGR ซ่อนเส้นทางระหว่างต้นงวดกับปลายงวด จึงต้องอ่านคู่กับ Total Return, Max Drawdown, Volatility, ช่วงวันที่ และตัวเทียบตลาด

Total Return 1Y+23.1%ถึง 28 ก.ค. 2026

CAGR 3Y+13.4%เฉลี่ยทบต้นต่อปี · รวมเงินจ่ายและนำกลับลงทุน

CAGR 5Y+4.6%เฉลี่ยทบต้นต่อปี · รวมเงินจ่ายและนำกลับลงทุน

Max Drawdown 5Y_OR_SINCE_INCEPTION-35.1%Total Return · ระบุช่วงเวลาเสมอ

Volatility 5Y+19.0%Daily return · annualized

Sortino 5Y0.03ผลตอบแทนต่อ downside risk

Distribution Yield TTM+2.0%QUARTERLY · รวมใน Total Return แล้ว

Expense Ratio0.48%AUM $900.88M

REAL PERFORMANCE

เงินลงทุน 100 เติบโตอย่างไรจริง

ผลตอบแทนรวม 1 ปี+23.1%รวมเงินจ่ายและนำกลับลงทุน

CAGR 3 ปี+13.4%สะสม +45.8% · เฉลี่ยทบต้นต่อปี · รวมเงินจ่ายและนำกลับลงทุน

CAGR 5 ปี+4.6%สะสม +25.2% · เฉลี่ยทบต้นต่อปี · รวมเงินจ่ายและนำกลับลงทุน

ช่วงข้อมูลครบFund and VTI comparator are real total-return indices rebased to 100 over the selected window.

กติกา Total ReturnTotal return includes reinvested cash distributions and fund expenses already embedded in NAV; do not add yield or subtract expenses again.ห้ามนำ yield มาบวกซ้ำ และห้ามหัก expense ratio ซ้ำจากผลตอบแทน NAV

DECISION BRIEF

เหตุผลที่จะถือ และเหตุผลที่จะไม่ถือ

✓

เหตุผลหลักที่จะถือ

จับธีมโครงสร้างประชากรสูงวัย ที่อยู่อาศัย และ self-storage ในกองเดียว

เหตุผลหลักที่จะไม่ถือ

WELL มีน้ำหนัก 24.29% และ top 10 รวม 69.42% ทำให้ single-name risk สูง

บทบาทในพอร์ต

niche U.S. residential/health-care/self-storage REIT satellite ขนาดเล็ก ใช้เมื่อมี thesis เฉพาะทางและยอมรับ concentration risk ได้

อ่านหลักฐานและบทวิเคราะห์ทั้งหมด ↓

02 · RISK BY HORIZON

ความเสี่ยงเปลี่ยนไปตามช่วงเวลา

ไม่มีการใช้ Max Drawdown ตัวเดียวโดยไม่บอก horizon

ช่วงTotal ReturnCAGR ต่อปีVolatilityMax DDSortinoสถานะ

1Y+23.1%+23.1%+15.6%-8.8%1.1928 ก.ค. 2025 – 28 ก.ค. 2026

3Y+45.8%+13.4%+17.3%-15.8%0.5428 ก.ค. 2023 – 28 ก.ค. 2026

5Y+25.2%+4.6%+19.0%-35.1%0.0328 ก.ค. 2021 – 28 ก.ค. 2026

MAX+90.5%+11.3%+19.2%-35.1%0.3828 ก.ค. 2020 – 28 ก.ค. 2026

03 · WHAT IT REALLY OWNS

กองนี้ลงทุนอะไรจริง

Holdings: 28 ก.ค. 2026 · สดตามเกณฑ์

MANDATE

ติดตาม FTSE Nareit All Residential Capped Index โดยถือ U.S. residential, health care และ self-storage equity REITs ตามกฎ capped index

THEME PURITY100.0%เป็น proxy ตามวิธีของแต่ละกอง ไม่ใช่เกณฑ์ revenue purity เดียวกันทุกกอง

TOP 1069.4%37 ตำแหน่งที่รายงาน

FULL HOLDINGS

12 อันดับแรก

หลักทรัพย์น้ำหนักประเภท

WELLWelltower Inc.

24.29%

EQUITY

PSAPublic Storage

9.63%

EQUITY

VTRVentas, Inc.

8.24%

EQUITY

EXRExtra Space Storage Inc.

5.53%

EQUITY

AVBAvalonBay Communities, Inc.

4.14%

EQUITY

EQREquity Residential

4.12%

EQUITY

ESSEssex Property Trust, Inc.

3.72%

EQUITY

INVHInvitation Homes Inc.

3.52%

EQUITY

DOCHealthpeak Properties, Inc.

3.13%

EQUITY

MAAMid-America Apartment Communities, Inc.

3.10%

EQUITY

Historical contribution รายหลักทรัพย์ยังไม่มีข้อมูล จึงไม่แสดงตัวเลขประมาณการแทน

EXPOSURE

โครงสร้างการจัดสรร

Sector exposure · 28 ก.ค. 2026

Health Care REIT49.9%

Multifamily Residential REIT20.9%

Self Storage REIT17.4%

Single Family Residential REIT11.5%

Cash and/or Derivatives0.3%

Holdings coverage69.4%แสดง top holdings ครอบคลุม 69.42%; ส่วนที่เหลือรวมอยู่ในจำนวนตำแหน่งที่ผู้ออกกองรายงาน

04 · ANALYST VIEW

อ่านภาพใหญ่ ข้อดี ข้อเสีย และสิ่งที่ต้องพิสูจน์

ทุก claim แสดงระดับความมั่นใจและรหัสหลักฐานเพื่อย้อนตรวจได้

INVESTMENT THESIS

REZ ได้ประโยชน์จาก demographic demand, housing constraints และ storage demand แต่ top 10 รวม 69.42%, WELL 24.29%, health care 49.86% และ expense 0.48% ทำให้ผลลัพธ์พึ่งไม่กี่ธีมและมีต้นทุนสูงกว่า broad REIT ETF ชัดเจน

เหมาะกับ: ผู้ลงทุนที่ต้องการ overweight health care, residential และ self-storage REITs อย่างตั้งใจ · ผู้ที่ติดตาม WELL และโครงสร้าง sector weight ได้ต่อเนื่อง

ไม่เหมาะกับ: ผู้ที่ต้องการ broad REIT exposure ต้นทุนต่ำและกระจายรายตัว · ผู้ที่ต้องการ DCA เป็นแกนหลักโดยไม่ติดตาม concentration drift

ข้อดี

จับธีมโครงสร้างประชากรสูงวัย ที่อยู่อาศัย และ self-storage ในกองเดียว
ความสำคัญ HIGH · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
AUM ราว 901 ล้านดอลลาร์และ spread 0.08% ทำให้ execution ยังอยู่ในระดับใช้งานได้
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
ผลตอบแทน NAV 1/3/5 ปี ณ 2026-06-30 อยู่ที่ 17.44%/11.66%/5.20% ต่อปี
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
พอร์ตโปร่งใสและมีเพียง 37 ตำแหน่ง จึงตรวจ thesis รายตัวได้ง่าย
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026

ข้อเสีย

WELL มีน้ำหนัก 24.29% และ top 10 รวม 69.42% ทำให้ single-name risk สูง
ความสำคัญ HIGH · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
health care REIT เกือบครึ่งพอร์ต ทำให้ชื่อ residential ไม่สะท้อน exposure ทั้งหมด
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
expense ratio 0.48% สูงกว่ากอง broad REIT ราคาต่ำหลายตัว
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
37 holdings ให้การกระจายน้อยกว่า REET และ broad U.S. REIT ETF
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026

Catalysts

ความต้องการ senior housing และ medical properties จากโครงสร้างประชากร
ความสำคัญ HIGH · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
housing shortage และค่าเช่าที่อยู่อาศัยเติบโต
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
การลดลงของต้นทุนเงินทุนช่วย REIT valuation และ development economics
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026

ความเสี่ยง

WELL หรือ health-care REIT fundamentals ผิดคาดกระทบกองอย่างมีนัยสำคัญ
ความสำคัญ HIGH · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
supply, affordability หรือ rent regulation กดผลตอบแทน residential REIT
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
อัตราดอกเบี้ยสูงและ refinancing cost กระทบ valuation
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
ค่าธรรมเนียมสูงกว่ากอง broad REIT ทำให้ hurdle ของ active thematic allocation สูงขึ้น
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026

สัญญาณที่ต้องติดตาม

น้ำหนัก WELL, health care และ top-10 concentration หลัง rebalance
ความสำคัญ HIGH · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
same-store NOI, occupancy และ rent growth ของ residential/health-care/storage
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
rolling alpha เทียบ benchmark หลังค่าธรรมเนียมและเทียบ broad REIT peer
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026

เงื่อนไขที่ทำให้ Thesis ใช้ไม่ได้

WELL หรือ health-care exposure สูงขึ้นโดย fundamentals ไม่รองรับ
ความสำคัญ HIGH · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
กองแพ้ benchmark หลังค่าธรรมเนียมต่อเนื่องใน rolling 3Y
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026
concentration risk ไม่ได้รับค่าตอบแทนเพิ่มเมื่อเทียบ broad REIT ETF
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 3 รายการ
REZ-ISSUER-20260729REZ-HOLDINGS-20260728FTSE-NAREIT-2026

05 · VALUATION CONTEXT

ราคาแพงหรือถูกแค่ไหนจากข้อมูลที่มี

ตัวเลข aggregate ของแต่ละ issuer อาจมีวิธีถ่วงน้ำหนักต่างกัน จึงไม่ควรเทียบแบบไม่อ่าน basis

Trailing P/Eไม่มีข้อมูล28 ก.ค. 2026

Forward P/Eไม่มีข้อมูล28 ก.ค. 2026

Price / Bookไม่มีข้อมูล28 ก.ค. 2026

ROEไม่มีข้อมูลISSUER_REPORTED_PORTFOLIO_AGGREGATE

06 · DISTRIBUTIONS

เงินจ่ายเป็นส่วนหนึ่งของผลตอบแทนรวม

ไม่ใช้ dividend yield มาบวกกับ Total Return อีกครั้ง

ความถี่QUARTERLY

เงินจ่าย TTM ต่อหน่วย$1.8870

TTM cash yield1.99%

ส่วนเพิ่มจากการนำเงินจ่ายกลับไปลงทุน

ยังคำนวณแบบบวกแยกไม่ได้DISTRIBUTION_CONTRIBUTION_NOT_SEPARATELY_CALCULATED

Total return includes reinvested cash distributions and fund expenses already embedded in NAV; do not add yield or subtract expenses again.

EVENT HISTORY

รายการเงินจ่ายล่าสุด

15 มิ.ย. 2026$0.50700INCOME_OR_UNCLASSIFIED

16 ธ.ค. 2025$0.90700INCOME_OR_UNCLASSIFIED

16 ก.ย. 2025$0.47300INCOME_OR_UNCLASSIFIED

16 มิ.ย. 2025$0.51900INCOME_OR_UNCLASSIFIED

18 มี.ค. 2025$0.36900INCOME_OR_UNCLASSIFIED

17 ธ.ค. 2024$0.64100INCOME_OR_UNCLASSIFIED

25 ก.ย. 2024$0.48900INCOME_OR_UNCLASSIFIED

11 มิ.ย. 2024$0.39200INCOME_OR_UNCLASSIFIED

21 มี.ค. 2024$0.30600INCOME_OR_UNCLASSIFIED

20 ธ.ค. 2023$0.72800INCOME_OR_UNCLASSIFIED

07 · FORWARD SCENARIOS

Bull / Base / Bear เป็นช่วงเงื่อนไข

TERMINAL WEALTH FROM 100

ค่ากลางของช่วงสมมติฐาน CAGR ใช้เพื่อวาดภาพประกอบเท่านั้น · ไม่ใช่ผลตอบแทนคาดหวัง

วิธีคำนวณ: ใช้ช่วงสมมติฐาน CAGR เพื่อคำนวณมูลค่าปลายทางจากเงินตั้งต้น 100

Bear case · 5 ปี-3% ถึง 3%ช่วงสมมติฐานผลตอบแทนรวมแบบทบต้นต่อปี (CAGR)

25%สมมติฐาน

กำไรและ valuation ถูกกดดัน ทำให้ผลตอบแทนต่ำกว่ากรณีฐาน

มูลค่าเงินเริ่มต้น 100 เมื่อครบ 5 ปี85.9 – 115.9

ต้องเกิด

สมมติฐาน CAGR อยู่ในช่วง -3.0% ถึง 3.0% ต่อปี

สัญญาณยืนยัน

น้ำหนัก WELL, health care และ top-10 concentration หลัง rebalance
same-store NOI, occupancy และ rent growth ของ residential/health-care/storage

ความมั่นใจ: MEDIUM · ไม่ใช่ราคาเป้าหมาย

Base case · 5 ปี6% ถึง 10%ช่วงสมมติฐานผลตอบแทนรวมแบบทบต้นต่อปี (CAGR)

50%สมมติฐาน

กำไรเติบโตตามแนวโน้มปกติและ valuation ไม่ขยายมาก

มูลค่าเงินเริ่มต้น 100 เมื่อครบ 5 ปี133.8 – 161.1

ต้องเกิด

สมมติฐาน CAGR อยู่ในช่วง 6.0% ถึง 10.0% ต่อปี

สัญญาณยืนยัน

น้ำหนัก WELL, health care และ top-10 concentration หลัง rebalance
same-store NOI, occupancy และ rent growth ของ residential/health-care/storage

ความมั่นใจ: MEDIUM · ไม่ใช่ราคาเป้าหมาย

Bull case · 5 ปี10% ถึง 16%ช่วงสมมติฐานผลตอบแทนรวมแบบทบต้นต่อปี (CAGR)

25%สมมติฐาน

กำไรเติบโตแข็งแรงและปัจจัยหนุนของกลยุทธ์ทำงานเต็มที่

มูลค่าเงินเริ่มต้น 100 เมื่อครบ 5 ปี161.1 – 210.0

ต้องเกิด

สมมติฐาน CAGR อยู่ในช่วง 10.0% ถึง 16.0% ต่อปี

สัญญาณยืนยัน

น้ำหนัก WELL, health care และ top-10 concentration หลัง rebalance
same-store NOI, occupancy และ rent growth ของ residential/health-care/storage

ความมั่นใจ: MEDIUM · ไม่ใช่ราคาเป้าหมาย

กติกาความซื่อสัตย์: ไม่มีการกำหนดความน่าจะเป็น · ปลายทางคือมูลค่าจากเงินเริ่มต้น 100 ไม่ใช่ราคา ETF · ทุกเคสต้องมีเงื่อนไขยืนยันและ invalidation

08 · DATA HEALTH

จุดที่พร้อมใช้ และจุดที่ยังต้องระวัง

Readiness: 30 ก.ค. 2026 · 100% · READY

History coverage100%

Holdings coverage69%

Source confidenceHIGH

PublicationREADY

BLOCKERS & WARNINGS

REZ เป็นกองเฉพาะทางและ concentration สูง ไม่ควรตีความชื่อกองว่าเป็น residential pure play
Yahoo adjusted close ใช้เป็นข้อมูลคำนวณภายในตาม lineage ของ Tier 1 และควรย้ายไป licensed provider ก่อนใช้ภายนอกเชิงพาณิชย์
scenario เป็นสมมติฐาน total-return CAGR ไม่ใช่ราคาเป้าหมายหรือคำรับประกัน

QUALITY ISSUES

09 · SOURCES & LINEAGE

ย้อนดูเอกสารต้นทางได้

7 แหล่งข้อมูลใน source manifest ของ REZ

BlackRock iSharesPASS

iShares Residential and Multisector Real Estate ETF product pagePRIMARY · Effective 29 ก.ค. 2026

BlackRock iSharesPASS

iShares Residential and Multisector Real Estate ETF latest holdingsSUPPORTING · Effective 28 ก.ค. 2026

FTSE RussellPASS

FTSE Nareit U.S. Real Estate Index SeriesSUPPORTING · Effective 30 ก.ค. 2026

Yahoo FinancePASS

Yahoo Finance adjusted and split-adjusted price history for REZSUPPORTING · Effective 28 ก.ค. 2026

Yahoo FinancePASS

Yahoo Finance adjusted price history for VTISUPPORTING · Effective 28 ก.ค. 2026

ETF Lens projectPASS

ETF Lens Tier-2 deterministic calculation methodSUPPORTING · Effective 30 ก.ค. 2026

Yahoo FinancePASS

REZ historical market dataSUPPORTING · Effective 21 ส.ค. 2026

Used only for the latest market-price snapshot, not for Tier scoring or total-return calculations.

ขอบเขตการใช้งาน

Research classification only. It is not an automatic buy signal, personalized recommendation, or technical entry signal. JRE is retained only as a NOT_SUITABLE closure warning and is not a deployable investment candidate.