ETF DEEP DIVE · TIER 2 Research as of: 30 ก.ค. 2026 · พร้อมเผยแพร่

เลือก ETF ที่ต้องการอ่าน

USRT

iShares Core U.S. REIT ETF

GICS 6010 Equity REITs · BlackRock Fund Advisors · NYSE Arca · เริ่มกอง 1 พ.ค. 2007

USRT เป็นตัวเลือกเด่นที่สุดของชุดแรกสำหรับบทบาท U.S. equity REIT satellite เพราะได้พอร์ตกระจาย 124 ตำแหน่งในราคา 0.08% ต่อปี มี AUM ราว 4.76 พันล้านดอลลาร์และ 30-day median spread เพียง 0.03% อย่างไรก็ดี กองยังแพ้ VTI ในตัวชี้วัด benchmark hit rate ของ Tier 1 และความเสี่ยง drawdown ของ REIT สูง จึงไม่ควรใช้แทน broad-market core ทั้งพอร์ต

$67.12-0.10% ณ วันตลาดล่าสุดราคาปิดตลาด · 21 ส.ค. 2026 · delayed EOD

RatingB78.0 / 100

Data completeness100%

HIGH confidence · READY

ข้อควรจำ: Rating B เป็นผลคัดกรองงานวิจัยชั้นที่ 1 ไม่ใช่สัญญาณซื้อหรือคำแนะนำให้ลงทุน

ผลสรุป Tier 2STRONG_CANDIDATE

ความเหมาะสมในการสะสมเหมาะสะสมระดับกลาง

เงื่อนไขสำคัญที่สุดScenario เป็นสมมติฐาน total-return CAGR ไม่ใช่ราคาเป้าหมายหรือคำรับประกัน

01 · RESEARCH SNAPSHOT

ตัวเลขสำคัญที่ตรวจสอบแล้ว

Total Return รวมเงินปันผลและเงินจ่าย โดยสมมตินำเงินจ่ายแต่ละงวดกลับไปลงทุน

คำศัพท์สำคัญ

CAGR คืออะไร? — อัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีแบบทบต้น

CAGR ย่อมาจาก Compound Annual Growth Rate คืออัตราทบต้นต่อปีที่ทำให้มูลค่าเริ่มต้นเติบโตไปถึงมูลค่าปลายงวดได้พอดี ใช้ย่อการเติบโตหลายปีให้เหลือเลขต่อปีที่เปรียบเทียบง่ายขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่ากองทุนให้ผลตอบแทนเท่ากันทุกปี

คิดอย่างไร

CAGR = (มูลค่าปลายงวด ÷ มูลค่าเริ่มต้น)^(1 ÷ จำนวนปี) − 1

เงิน 100 เติบโตเป็น 133.1 ใน 3 ปี เท่ากับ CAGR 10% ต่อปี เพราะ 100 × 1.10 × 1.10 × 1.10 = 133.1 แต่ระหว่างทางมูลค่าอาจขึ้นหรือลงแรงได้

อ่านช่วงเวลาอย่างไร

CAGR 3 ปีใช้จุดเริ่มและจุดสิ้นสุดของช่วง 3 ปี ส่วน CAGR 5 ปีก็ใช้หลักเดียวกัน ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยธรรมดาของผลตอบแทนแต่ละปี ควรเปรียบเทียบกองทุนด้วยช่วงเวลาและวันสิ้นสุดเดียวกัน หากข้อมูลไม่ครบช่วง เว็บจะไม่คาดเดาหรือต่อข้อมูลให้

Total Return กับ Price Return

Total Return CAGR รวมเงินปันผลและเงินจ่ายที่สมมตินำกลับไปลงทุน ส่วน Price CAGR ดูเฉพาะการเปลี่ยนแปลงของราคาและไม่รวมเงินจ่าย

ข้อควรระวัง

ค่า CAGR ในส่วนผลตอบแทนเป็นข้อมูลย้อนหลัง ส่วน CAGR ใน Bull / Base / Bear เป็นเพียงช่วงสมมติฐานภายใต้เงื่อนไข ไม่ใช่ผลตอบแทนคาดหวัง การพยากรณ์ หรือการรับประกันผลตอบแทน CAGR ซ่อนเส้นทางระหว่างต้นงวดกับปลายงวด จึงต้องอ่านคู่กับ Total Return, Max Drawdown, Volatility, ช่วงวันที่ และตัวเทียบตลาด

Total Return 1Y+26.2%ถึง 28 ก.ค. 2026

CAGR 3Y+13.1%เฉลี่ยทบต้นต่อปี · รวมเงินจ่ายและนำกลับลงทุน

CAGR 5Y+5.7%เฉลี่ยทบต้นต่อปี · รวมเงินจ่ายและนำกลับลงทุน

Max Drawdown 5Y_OR_SINCE_INCEPTION-31.0%Total Return · ระบุช่วงเวลาเสมอ

Volatility 5Y+18.9%Daily return · annualized

Sortino 5Y0.09ผลตอบแทนต่อ downside risk

Distribution Yield TTM+2.6%QUARTERLY · รวมใน Total Return แล้ว

Expense Ratio0.08%AUM $4.76B

REAL PERFORMANCE

เงินลงทุน 100 เติบโตอย่างไรจริง

ผลตอบแทนรวม 1 ปี+26.2%รวมเงินจ่ายและนำกลับลงทุน

CAGR 3 ปี+13.1%สะสม +44.6% · เฉลี่ยทบต้นต่อปี · รวมเงินจ่ายและนำกลับลงทุน

CAGR 5 ปี+5.7%สะสม +32.0% · เฉลี่ยทบต้นต่อปี · รวมเงินจ่ายและนำกลับลงทุน

ช่วงข้อมูลครบFund and VTI comparator are real total-return indices rebased to 100 over the selected window.

กติกา Total ReturnTotal return includes reinvested cash distributions and fund expenses already embedded in NAV; do not add yield or subtract expenses again.ห้ามนำ yield มาบวกซ้ำ และห้ามหัก expense ratio ซ้ำจากผลตอบแทน NAV

DECISION BRIEF

เหตุผลที่จะถือ และเหตุผลที่จะไม่ถือ

✓

เหตุผลหลักที่จะถือ

ค่าธรรมเนียม 0.08% ต่ำที่สุดในชุดแรก และ 30-day median bid-ask spread 0.03% ช่วยลดต้นทุนถือและต้นทุนซื้อขาย

เหตุผลหลักที่จะไม่ถือ

เป็น sector satellite ที่รับความเสี่ยงดอกเบี้ยและวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์สูงกว่า VTI

บทบาทในพอร์ต

กองดาวเทียม U.S. equity REIT แบบกว้างสำหรับเพิ่ม real-estate exposure และกระแสเงินสด ไม่ใช่ broad-equity core และไม่ควรถือตั้งแต่สองกองขึ้นไปใน USRT/FRI/BBRE โดยไม่ตั้งใจเพิ่ม exposure ซ้ำ

อ่านหลักฐานและบทวิเคราะห์ทั้งหมด ↓

02 · RISK BY HORIZON

ความเสี่ยงเปลี่ยนไปตามช่วงเวลา

ไม่มีการใช้ Max Drawdown ตัวเดียวโดยไม่บอก horizon

ช่วงTotal ReturnCAGR ต่อปีVolatilityMax DDSortinoสถานะ

1Y+26.2%+26.2%+14.0%-8.0%1.5428 ก.ค. 2025 – 28 ก.ค. 2026

3Y+44.6%+13.1%+17.0%-18.7%0.5228 ก.ค. 2023 – 28 ก.ค. 2026

5Y+32.0%+5.7%+18.9%-31.0%0.0928 ก.ค. 2021 – 28 ก.ค. 2026

MAX+86.7%+11.0%+18.9%-31.0%0.3628 ก.ค. 2020 – 28 ก.ค. 2026

03 · WHAT IT REALLY OWNS

กองนี้ลงทุนอะไรจริง

Holdings: 30 มิ.ย. 2026 · สดตามเกณฑ์

MANDATE

ติดตาม FTSE Nareit Equity REITs 40 Act Capped Index เพื่อให้ exposure แบบกว้างต่อ U.S. equity REITs โดยไม่นับ mortgage REITs เป็นแกนหลัก และใช้กฎ capping เพื่อจำกัดการกระจุกตัวของบริษัทขนาดใหญ่

THEME PURITY100.0%เป็น proxy ตามวิธีของแต่ละกอง ไม่ใช่เกณฑ์ revenue purity เดียวกันทุกกอง

TOP 1048.2%124 ตำแหน่งที่รายงาน

FULL HOLDINGS

12 อันดับแรก

หลักทรัพย์น้ำหนักประเภท

WELLWelltower Inc.

8.87%

EQUITY

PLDPrologis, Inc.

7.12%

EQUITY

EQIXEquinix, Inc.

6.24%

EQUITY

SPGSimon Property Group, Inc.

4.60%

EQUITY

DLRDigital Realty Trust, Inc.

4.25%

EQUITY

ORealty Income Corporation

4.16%

EQUITY

PSAPublic Storage

3.95%

EQUITY

VTRVentas, Inc.

3.51%

EQUITY

IRMIron Mountain Incorporated

3.05%

EQUITY

EXRExtra Space Storage Inc.

2.49%

EQUITY

Historical contribution รายหลักทรัพย์ยังไม่มีข้อมูล จึงไม่แสดงตัวเลขประมาณการแทน

EXPOSURE

โครงสร้างการจัดสรร

Sector exposure · 30 มิ.ย. 2026

Health Care REITs19.2%

Retail REITs17.8%

Industrial REITs11.5%

Data Center REITs10.5%

Multi-Family Residential REITs9.5%

Other Specialized REITs9.0%

Self Storage REITs7.6%

Single-Family Residential REITs4.7%

Office REITs3.7%

Hotel & Resort REITs3.5%

Other3.2%

Holdings coverage48.2%แสดง top holdings ครอบคลุม 48.24%; ส่วนที่เหลือรวมอยู่ในจำนวนตำแหน่งที่ผู้ออกกองรายงาน

04 · ANALYST VIEW

อ่านภาพใหญ่ ข้อดี ข้อเสีย และสิ่งที่ต้องพิสูจน์

ทุก claim แสดงระดับความมั่นใจและรหัสหลักฐานเพื่อย้อนตรวจได้

INVESTMENT THESIS

แรงขับเคลื่อน 3-5 ปีมาจากพอร์ตที่เชื่อมกับ health care, industrial/logistics, data centers, retail และ residential พร้อมกัน ข้อมูล Q1 2026 ของ Nareit ชี้ว่า occupancy รวมของ listed REITs อยู่ในระดับสูงและ same-store NOI ยังโตเหนือเงินเฟ้อ ขณะที่ demand จาก data centers และ e-commerce ช่วยหนุนบางกลุ่มหลัก แต่ผลตอบแทนจะยังไวต่ออัตราดอกเบี้ย ต้นทุนเงินทุน และ valuation ของ REITs

เหมาะกับ: ผู้ลงทุนระยะ 3-5 ปีขึ้นไปที่ต้องการ U.S. equity REIT แบบกว้าง ต้นทุนต่ำ และยอมรับ drawdown ระดับมากกว่า 30% ได้ · ผู้ที่ต้องการใช้ REIT เป็น satellite ขนาดจำกัดและให้ความสำคัญกับสภาพคล่องในการทยอยสะสม

ไม่เหมาะกับ: ผู้ที่ต้องการกองแกนหลักซึ่งกระจายทุกอุตสาหกรรมของตลาดหุ้นสหรัฐฯ · ผู้ที่รับความผันผวนจากดอกเบี้ย ภาคอสังหาริมทรัพย์ และ distribution ที่เปลี่ยนแปลงไม่ได้

ข้อดี

ค่าธรรมเนียม 0.08% ต่ำที่สุดในชุดแรก และ 30-day median bid-ask spread 0.03% ช่วยลดต้นทุนถือและต้นทุนซื้อขาย
ความสำคัญ HIGH · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508
AUM 4.76 พันล้านดอลลาร์และปริมาณซื้อขายเฉลี่ย 30 วัน 615,172 หน่วยทำให้ความเสี่ยงเชิงปฏิบัติการต่ำกว่าคู่เทียบในชุด
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508
top 10 รวม 48.24% กระจายระหว่าง health care, industrial, data centers, retail, storage และ residential
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508

ข้อเสีย

เป็น sector satellite ที่รับความเสี่ยงดอกเบี้ยและวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์สูงกว่า VTI
ความสำคัญ HIGH · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508
Tier 1 พบ broad-benchmark hit rate เพียง 27.87% และ CAGR 3Y/5Y ต่ำกว่า VTI ในช่วงเดียวกัน
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508
top 10 เกือบครึ่งพอร์ตและซ้ำกับ FRI/BBRE ทุกชื่อ จึงไม่ได้เพิ่ม diversification หากถือร่วมกัน
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508

Catalysts

Nareit รายงาน occupancy รวมของ listed REITs 93.2% และ same-store NOI เติบโต 3.8% YoY ใน Q1 2026
ความสำคัญ HIGH · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508
EIA คาดการใช้ไฟฟ้าของ data-center servers จะเพิ่มขึ้นระยะยาว ขณะที่ Census รายงาน e-commerce Q1 2026 โต 9.8% YoY ซึ่งช่วยหนุน data-center และ logistics demand
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508
หากต้นทุนเงินทุนทรงตัวหรือลดลง REITs ที่มีหนี้อัตราคงที่และอายุหนี้ยาวจะมีพื้นที่รีไฟแนนซ์และลงทุนเพิ่ม
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508

ความเสี่ยง

อัตราดอกเบี้ยหรือ credit spreads ที่สูงกว่าคาดกด valuation และเพิ่มต้นทุน refinancing ของ REIT holdings
ความสำคัญ HIGH · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508
อุปทานใหม่ การว่างเช่า หรือค่าเช่าชะลอใน office, apartments, self-storage และบางตลาด data centers ทำให้ NOI ต่ำกว่าคาด
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508
ผลตอบแทนรอบล่าสุดอาจเกิดจากการ re-rating หลังช่วงอ่อนตัว ไม่ใช่หลักฐานว่ากองจะชนะ broad market ต่อเนื่อง
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508

สัญญาณที่ต้องติดตาม

occupancy, same-store NOI, leverage และ weighted-average interest rate ของ listed REITs รายไตรมาส
ความสำคัญ HIGH · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508
การเติบโตของ data-center capacity/electricity demand, e-commerce และ industrial leasing
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508
tracking difference ต่อ FTSE Nareit benchmark, AUM, spread และ top-10 concentration หลัง rebalance
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508

เงื่อนไขที่ทำให้ Thesis ใช้ไม่ได้

occupancy และ same-store NOI ของ property sectors หลักลดลงต่อเนื่องหลายไตรมาสพร้อม leverage สูงขึ้น
ความสำคัญ HIGH · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508
tracking difference สูงกว่าค่าธรรมเนียมและต้นทุนที่อธิบายได้อย่างต่อเนื่อง
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508
REITs แพ้ VTI ต่อเนื่องทั้ง rolling return และ downside-adjusted metrics โดยไม่มี compensation จาก diversification
ความสำคัญ MEDIUM · ความมั่นใจ HIGH
หลักฐาน 7 รายการ
USRT-ISSUER-20260728USRT-FACTSHEET-20260630FTSE-CAPPING-202601NAREIT-INDUSTRY-Q1-2026EIA-DATACENTER-20260519CENSUS-ECOMMERCE-Q1-2026FED-FSR-20260508

05 · VALUATION CONTEXT

ราคาแพงหรือถูกแค่ไหนจากข้อมูลที่มี

ตัวเลข aggregate ของแต่ละ issuer อาจมีวิธีถ่วงน้ำหนักต่างกัน จึงไม่ควรเทียบแบบไม่อ่าน basis

Trailing P/Eไม่มีข้อมูล30 มิ.ย. 2026

Forward P/Eไม่มีข้อมูล30 มิ.ย. 2026

Price / Bookไม่มีข้อมูล30 มิ.ย. 2026

ROEไม่มีข้อมูลISSUER_REPORTED_PORTFOLIO_AGGREGATE

06 · DISTRIBUTIONS

เงินจ่ายเป็นส่วนหนึ่งของผลตอบแทนรวม

ไม่ใช้ dividend yield มาบวกกับ Total Return อีกครั้ง

ความถี่QUARTERLY

เงินจ่าย TTM ต่อหน่วย$1.7060

TTM cash yield2.57%

ส่วนเพิ่มจากการนำเงินจ่ายกลับไปลงทุน

ยังคำนวณแบบบวกแยกไม่ได้DISTRIBUTION_CONTRIBUTION_NOT_SEPARATELY_CALCULATED

Total return includes reinvested cash distributions and fund expenses already embedded in NAV; do not add yield or subtract expenses again.

EVENT HISTORY

รายการเงินจ่ายล่าสุด

15 มิ.ย. 2026$0.37400INCOME_OR_UNCLASSIFIED

17 มี.ค. 2026$0.21200INCOME_OR_UNCLASSIFIED

16 ธ.ค. 2025$0.69600INCOME_OR_UNCLASSIFIED

16 ก.ย. 2025$0.42400INCOME_OR_UNCLASSIFIED

16 มิ.ย. 2025$0.37800INCOME_OR_UNCLASSIFIED

18 มี.ค. 2025$0.24900INCOME_OR_UNCLASSIFIED

17 ธ.ค. 2024$0.50800INCOME_OR_UNCLASSIFIED

25 ก.ย. 2024$0.55900INCOME_OR_UNCLASSIFIED

11 มิ.ย. 2024$0.29200INCOME_OR_UNCLASSIFIED

21 มี.ค. 2024$0.27300INCOME_OR_UNCLASSIFIED

07 · FORWARD SCENARIOS

Bull / Base / Bear เป็นช่วงเงื่อนไข

TERMINAL WEALTH FROM 100

ค่ากลางของช่วงสมมติฐาน CAGR ใช้เพื่อวาดภาพประกอบเท่านั้น · ไม่ใช่ผลตอบแทนคาดหวัง

วิธีคำนวณ: ใช้ช่วงสมมติฐาน CAGR เพื่อคำนวณมูลค่าปลายทางจากเงินตั้งต้น 100

Bear case · 5 ปี-2% ถึง 3%ช่วงสมมติฐานผลตอบแทนรวมแบบทบต้นต่อปี (CAGR)

25%สมมติฐาน

กำไรและ valuation ถูกกดดัน ทำให้ผลตอบแทนต่ำกว่ากรณีฐาน

มูลค่าเงินเริ่มต้น 100 เมื่อครบ 5 ปี90.4 – 115.9

ต้องเกิด

สมมติฐาน CAGR อยู่ในช่วง -2.0% ถึง 3.0% ต่อปี

สัญญาณยืนยัน

occupancy, same-store NOI, leverage และ weighted-average interest rate ของ listed REITs รายไตรมาส
การเติบโตของ data-center capacity/electricity demand, e-commerce และ industrial leasing

ความมั่นใจ: MEDIUM · ไม่ใช่ราคาเป้าหมาย

Base case · 5 ปี6% ถึง 9%ช่วงสมมติฐานผลตอบแทนรวมแบบทบต้นต่อปี (CAGR)

50%สมมติฐาน

กำไรเติบโตตามแนวโน้มปกติและ valuation ไม่ขยายมาก

มูลค่าเงินเริ่มต้น 100 เมื่อครบ 5 ปี130.7 – 150.4

ต้องเกิด

สมมติฐาน CAGR อยู่ในช่วง 5.5% ถึง 8.5% ต่อปี

สัญญาณยืนยัน

occupancy, same-store NOI, leverage และ weighted-average interest rate ของ listed REITs รายไตรมาส
การเติบโตของ data-center capacity/electricity demand, e-commerce และ industrial leasing

ความมั่นใจ: MEDIUM · ไม่ใช่ราคาเป้าหมาย

Bull case · 5 ปี9% ถึง 13%ช่วงสมมติฐานผลตอบแทนรวมแบบทบต้นต่อปี (CAGR)

25%สมมติฐาน

กำไรเติบโตแข็งแรงและปัจจัยหนุนของกลยุทธ์ทำงานเต็มที่

มูลค่าเงินเริ่มต้น 100 เมื่อครบ 5 ปี153.9 – 184.2

ต้องเกิด

สมมติฐาน CAGR อยู่ในช่วง 9.0% ถึง 13.0% ต่อปี

สัญญาณยืนยัน

occupancy, same-store NOI, leverage และ weighted-average interest rate ของ listed REITs รายไตรมาส
การเติบโตของ data-center capacity/electricity demand, e-commerce และ industrial leasing

ความมั่นใจ: MEDIUM · ไม่ใช่ราคาเป้าหมาย

กติกาความซื่อสัตย์: ไม่มีการกำหนดความน่าจะเป็น · ปลายทางคือมูลค่าจากเงินเริ่มต้น 100 ไม่ใช่ราคา ETF · ทุกเคสต้องมีเงื่อนไขยืนยันและ invalidation

08 · DATA HEALTH

จุดที่พร้อมใช้ และจุดที่ยังต้องระวัง

Readiness: 30 ก.ค. 2026 · 100% · READY

History coverage100%

Holdings coverage48%

Source confidenceHIGH

PublicationREADY

BLOCKERS & WARNINGS

Scenario เป็นสมมติฐาน total-return CAGR ไม่ใช่ราคาเป้าหมายหรือคำรับประกัน
Yahoo adjusted close ใช้เป็นข้อมูลคำนวณภายในตาม lineage ของ Tier 1 และควรย้ายไป licensed provider ก่อนใช้ภายนอกเชิงพาณิชย์
current holdings ใช้อธิบายโครงสร้างปัจจุบันเท่านั้น ไม่ใช่ historical return attribution

QUALITY ISSUES

09 · SOURCES & LINEAGE

ย้อนดูเอกสารต้นทางได้

11 แหล่งข้อมูลใน source manifest ของ USRT

iSharesPASS

iShares Core U.S. REIT ETF product pagePRIMARY · Effective 28 ก.ค. 2026

iSharesPASS

iShares Core U.S. REIT ETF fact sheetSUPPORTING · Effective 30 มิ.ย. 2026

FTSE RussellPASS

FTSE Russell Capping Methodology v5.0SUPPORTING · Effective 1 ม.ค. 2026

NareitPASS

REITs Set New Records for Operational PerformanceSUPPORTING · Effective 13 พ.ค. 2026

U.S. Energy Information AdministrationPASS

Data center server energy use grows across the commercial building stockSUPPORTING · Effective 19 พ.ค. 2026

U.S. Census BureauPASS

Quarterly Retail E-Commerce Sales Q1 2026SUPPORTING · Effective 18 พ.ค. 2026

Board of Governors of the Federal Reserve SystemPASS

Financial Stability Report May 2026SUPPORTING · Effective 8 พ.ค. 2026

Yahoo FinancePASS

Yahoo Finance adjusted and split-adjusted price history for USRTSUPPORTING · Effective 28 ก.ค. 2026

Yahoo FinancePASS

Yahoo Finance adjusted price history for VTISUPPORTING · Effective 28 ก.ค. 2026

ETF Lens projectPASS

ETF Lens Tier-2 deterministic calculation methodSUPPORTING · Effective 30 ก.ค. 2026

Yahoo FinancePASS

USRT historical market dataSUPPORTING · Effective 21 ส.ค. 2026

Used only for the latest market-price snapshot, not for Tier scoring or total-return calculations.

ขอบเขตการใช้งาน

Research classification only. It is not an automatic buy signal, personalized recommendation, or technical entry signal. JRE is retained only as a NOT_SUITABLE closure warning and is not a deployable investment candidate.